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La experiencia de comprar una casa reposeída

Por: Myra Sánchez
editorial@placerespr.com

La experiencia de comprar una casa reposeída es el siguiente eslabón de la cadena cuando una familia o un individuo han perdido su propiedad por ejecución de hipoteca. Paradójicamente, de lo que fue una situacion difícil para unos, surge una excelente oportunidad para otros.
En la complicada situación económica de Puerto Rico, el listado de casas reposeídas por los bancos se incrementa. De otra parte, se está dando el fenómeno de que inversionistas con mucho poder adquisitivo compran carteras de propiedades a los bancos, que luego mercadean individualmente, con un valor añadido al precio que compraron (usualmente, por el volumen, compran a menor precio que un ciudadano común). De todas formas, cada banco hipotecario tiene un listado de casas reposeídas que publican a través de sus páginas de internet y que también son mercadeadas por corredores de bienes raíces.
A menos que se disponga del dinero total en efectivo, adquirir una propiedad reposeída depende de un financiamiento hipotecario que solo difiere de cualquier otro por unos pequeños detalles que te son explicados y que deben aparecer en el pagaré. Por lo anterior, decidimos compartir la experiencia de unos afortunados jóvenes profesionales, cuyo relato puede servir para motivar a otros a considerar esta opción:

Una pareja común
Gustavo y Cinthia (nombres ficticios) son una pareja de jóvenes profesionales que, al contraer matrimonio, adquirieron un apartamento en un complejo de “walk ups”. Solo habían pasado dos años y la cigueña los había visitado dos veces. Fue entonces que decidieron que sería mucho más fácil criar su familia en una casa terrera. En principio, intentaron vender el apartamento considerando alguna ganancia, lo cual no ocurrió. Posteriormente, y dándose cuenta de que el complejo estaba perdiendo valor de tasación, bajaron el precio, pero tampoco lograron la venta. En un momento dado, hace alrededor de dos años, Cinthia supo que su hipoteca FHA cualificaba para refinanciamiento “streamline” y refinanciaron. Lograron reducir intereses de un 7% a un 3.75%, a 30 años, y con ello los pagos mensuales bajaron $400.
A partir de entonces, volvieron a tener esperanzas, y Cinthia tuvo la iniciativa de ir a una institución bancaria para identificar máximo de hipoteca para la cual cualificarían con sus ingresos; aún reteniendo el apartamento que ahora pagaba menos. Tras conocer el total para el cual cualificaban, comenzaron a buscar casas reposeídas por menos del límite de financiamiento que les habían anticipado para poder incluir cualquier mejora necesaria con el efectivo ahorrado.

La búsqueda
Según nos indica Cinthia (y esto no es una promoción), clasificadosonline.com y dubina.com fueron los sitios de internet en los cuales buscaba con más frecuencia. Convertida en una experta, Cinthia comenzó a comparar las promovidas por corredores de bienes raíces con los listados de los bancos. Además, se suscribió, por un costo mínimo disponible en clasificadosonline.com, para conocer comparables de propiedades semejantes.
Durante meses estuvo mirando en las áreas residenciales que le gustaban, luego amplió el radio de localización y llegó a conocer el inventario de tal forma, que podía identificar cuáles propiedades surgían nuevas.
En el período de un año, la pareja llegó a “enamorarse” de más de una propiedad, pero cuando compartían el interés y llevaban expertos, salían al descubierto arreglos adicionales que encarecían el costo y terminaban desistiendo. En otras ocasiones, trataron de negociar propiedades en muy buenas condiciones, cuyo costo era más elevado que su límite; pero nunca llegaron a un acuerdo.
Finalmente, esta pareja encontró una propiedad en un área que les gustaba, que literalmente estaba hecha a la medida de sus sueños y a través del anuncio de una corredora de bienes raíces. El día que consiguen verla son informados de que la casa ya había sido subastada. Se suponía que ya no era para ellos. Sin embargo, como la casa les gustaba tanto, Cinthia continuó llamando a la corredora de bienes raíces; pero sentía que no estaba recibiendo el “feedback” que necesitaba. Por ello, decidió buscar la propiedad en los diferentes “sites” de los bancos hasta identificar cuál la había reposeído.
No se supone que esto se haga si hay una corredora de bienes raíces de por medio, pero Cinthia decidió llamar al banco para indagar sus oportunidades. Sabía que tenía que honrar la comisión de la corredora de bienes raíces por haberla llevado a la casa, pero no quería perderla. Por ello, se mantuvo en comunicación tanto con el banco como con la corredora de bienes raíces, hasta que en un momento dado le dijeron que estaban dispuestos a recibir una oferta de su parte. Con ello hicieron una apuesta super bajita, pensando que conseguirían la casa, pero esto no sucedió; y con ello se fueron sus esperanzas. Para sorpresa de los jóvenes, al cabo de tres semanas, la corredora de bienes raíces les llamó y les dijo que, por segunda ocasión, la opción que otros habían puesto por la casa no procedió y que el banco estaba dispuesto a recibir otra oferta por parte de ellos.
En este caso se pusieron agresivos y apostaron por lo mismo que entendían habían sido aceptadas las ofertas anteriores y que significaba más de $130,000 por debajo del valor actual de la propiedad y más de $200,000 por debajo de lo que la casa se vendió originalmente. Según sus estimados, la casa necesitaba unos $25,000 entre reparaciones estructurales, baño del cuarto master, reparaciones menores, limpieza y pintura. En menos de cuatro días, y de la noche a la mañana, les llamaron para notificarles que ¡su oferta había sido aceptada!

El proceso
Luego de la notificación de aceptación, les dieron una semana para que pusieran una opción mínima (que perdían si el caso se caía por voluntad de ellos como compradores). Luego de entregar la opción, tenían siete días para someter una carta de precualificación del banco que les financiaría y 30 días para cerrar la compra.

Financiamiento
Para precualificación, los bancos pidieron talonarios, información de sus gastos y una carta de intención de que su primera propiedad, el apartamento que hasta entonces vivían, sería puesto en alquiler. Parten de que haya un buen crédito/empírica, pero nunca se comprometen al interés exacto. De hecho, con la originación del préstamo confirmaron que tenían excelente crédito y una empírica conjunta de altos 700 y aún así no consiguieron interés mínimo vigente en el mercado. Al final, lograron el préstamo condicionado a que la casa se compraba “como está”, y que cualquier arreglo iba por parte de ellos como compradores. De hecho, el tasador había condicionado unos arreglos en la tasación, por lo cual se les retuvo un 50% de esta cantidad del valor de los arreglos al momento del cierre. Tenían un mes para hacer estos arreglos, luego el banco les devolvería la retención.

Los arreglos y la mudanza
Si alguien duda de que existe un “orden divino”, aquí una muestra: el apartamento que no habían podido vender ni alquilar por años, se alquiló la misma semana que firmaron la casa nueva. Por esto, tuvieron que mudarse por varias semanas con unos familiares mientras hacían reparaciones al nuevo hogar. Su mudanza la acomodaron en un lugar de la casa nueva donde no molestaba.
Como la casa llevaba más de dos años cerrada, tuvieron que traer un perito electricista y un plomero certificado para hacer conexiones de estos servicios. Cotizaron con “raimundo y todo el mundo” los arreglos necesarios, pero al final decidieron trabajar lo urgente, limpiar y pintar y mudarse con lo básico.

La experiencia
Todo lo que vivieron Cinthia y Gustavo mientras buscaban casa y luego, al conseguirla, fue un proceso que por momentos produjo ansiedad y tensión, hasta que decidieron “tomarlo con calma” y “ponerlo en manos de Dios”. Hoy nos dicen que no cambiarían nada y que están encantados con su maravillosa propiedad. Trabajan duro, pero llegan al lugar donde les gusta y quieren estar. Aunque a tres meses de haberse mudado les faltan muebles y algunos arreglos, están felices por la decisión tomada. Agradecen ver a sus hijos jugando por el inmenso patio donde siempre tienen algo nuevo que inventar.

Consejo
Para las parejas jóvenes que tienen algún dinero para invertir, el mejor consejo sería ir directamente a los listados de casas re poseídas pues hay para todos los presupuestos, y si tienen tiempo y facilidad para mejoras, ni hablar. Los bancos tienen listados con todo un abanico de alternativas en propiedades, lo mismo apartamentos, que casas terreras.
Y la cadena continuará… mientras unos cierran ciclos, otros los comienzan. Nada ocurre sin que exista un propósito.