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El Proceso de Ejecución de Hipotecas

Por: I.M.A. Torres

editorial@placerespr.com

Se habla que hay decenas de miles de puertorriqueños a punto de perder su propiedad por ejecución de hipoteca. La ejecución de hipoteca, que en inglés se conoce como “foreclosure”, es otra manifestación, quizás una de las más evidentes, de la situación económica que vivimos en Puerto Rico. De hecho, llevamos unos años experimentando lo que sucedió primero en los Estados Unidos: el valor de las propiedades se tasa por menos de lo que un día, justificado o no, tasaron, y por ende, se imposibilita vender o alquilar las mismas. Los que pueden, continúan con sus propiedades, pagando regularmente su hipoteca para no dañar su crédito y no perder lo invertido. Sin embargo, como paralelamente muchos dueños de hogares han tenido pérdida de empleo o reducción de sus ingresos, hay muchas familias que se están viendo imposibilitadas de pagar sus hipotecas y en el riesgo de perderla.

El orden de los acontecimientos

Normalmente, las instituciones hipotecarias esperan un término de tres meses sin que el deudor haya cubierto sus pagos, para enviarle una carta anticipando la posible ejecución de su hipoteca. En esta carta, se le advierte al deudor que tiene treinta (30) días para comunicarse con el banco y poner sus pagos al día, o reunirse con la institución para tratar de encontrar juntos alguna solución. Esto quiere decir, que todavía en ese momento, si el deudor responde la carta del banco, y no es reincidente en este tipo de situación, hay oportunidad (no una garantía, dependiendo de la institución bancaria y de las circunstancias del deudor) de hacer alguna gestión para salvar la propiedad. De no contestar en los treinta días, el banco procederá a radicar la demanda para ejecutar la hipoteca. La experiencia de los que trabajan en los bancos hipotecarios es que la mayoría de los deudores, muchas veces por vergüenza, no contestan la carta, ni las comunicaciones de la corte, y los casos se adjudican en corte por “rebeldía”, pasando por ello a la fase de ejecución. La Ley 184 de 2012, conocida como “Ley para mediación compulsoria y preservación de tu hogar en los procesos de ejecución de hipoteca de una vivienda principal” se creó como un proceso compulsorio. En éste, previo a llevar un proceso de ejecución de hipoteca (“foreclosure”) de cualquier propiedad de vivienda principal en Puerto Rico, por cualquier entidad bancaria, las partes, entiéndase deudor e institución bancaria, se ven obligados a intercambiar información y documentación para identificar áreas de oportunidades y ayudarle al deudor a buscar opciones (si existieren) de poder retener su propiedad (vivienda principal). Esta ley se activa con la presentación de la contestación a demanda por parte del deudor ante el Tribunal correspondiente. De igual forma el “Consumer Financial Protection Bureau” provee regulaciones para la protección de deudores durante un proceso de ejecución de hipoteca.

Posibles alternativas

Se supone que cada institución hipotecaria disponga de una división a cargo de mitigación de pérdidas, que es la que habrá de ofrecer alternativas para los deudores, ya sea para retener su propiedad, o disponer de la misma.

Algunas de las alternativas podrían ser:

Plan de Pago – Si el deudor tiene ingresos y puede afrontar un plan de pago, la institución analiza sus ingresos y gastos para acordar un plan de pago por un periodo de tiempo limitado en el que el deudor realiza el pago mensual regular de la hipoteca, más una cantidad adicional, para abonar al balance de los pagos en atraso.

Moratoria – Si el deudor tiene pérdida de ingresos, puede ser candidato a recibir una moratoria que permite no emitir pagos por un periodo de tiempo que puede ser de tres a seis meses. Ofrecida la moratoria, el banco monitoreara cualquier cambio en la situación de los deudores, que a su vez vienen obligados a notificarlos a la institución. Los cambios son los que habrán de determinar futuras decisiones por parte de la institución.

Modificación de Hipoteca – Las circunstancias económicas del deudor han cambiado, no tiene para cubrir los pagos de acuerdo al valor de la mensualidad actual. La institución bancaria, mediante fórmula matemática que se determina a base del valor y liquidez de la propiedad, de los ingresos del deudor, y de cuán comprometidos están los mismos, en obligaciones de primera necesidad, puede ofrecer la alternativa de modificar la hipoteca en aspectos tales como la tasa de interés, vencimiento, amortización y balance de principal. Esto conllevaría una restructuración de la deuda para incorporar los pagos en atraso junto al balance de principal, tratando de ajustar los pagos, a veces reduciendo los mismos.

Entrega voluntaria o Dación en Pago – “Deed in Lieu” Estos son casos en que ya se ha analizado la situación del deudor y se ha determinado que el mismo no tiene ninguna capacidad de pago y no desea retener la propiedad. Esta alternativa va a depender de que el banco entienda positivo aceptar la propiedad y evitar los gastos asociados al proceso de ejecución. De igual forma, conlleva un análisis matemático que va a determinar la decisión final del banco y el proceso por el cual el deudor entregará la propiedad y se traspasará el título de la propiedad al inversionista.

Short Sale – En este caso el banco permite al deudor vender la propiedad en una cantidad menor al balance adeudado condonando la diferencia entre el precio de venta y lo adeudado.

En los casos en que no se establece ninguna comunicación entre deudor y banco, o entre el deudor, el banco y el tribunal si ya se hubiere radicado la demanda, el caso, como dijimos anteriormente, es adjudicado al banco mediante sentencia conocida como “rebeldía”. Eso implica que se dan por aceptadas y como ciertas las alegaciones de la demanda. A partir de este momento, los sucesos se precipitan en un orden que conlleva la ejecución de sentencia, edicto de subasta el cual se publica, y establece la fecha en que se celebrará la subasta, y finalmente la subasta. A partir de veinte días de haber sido subastada la propiedad, el banco presenta una moción solicitando lanzamiento y el tribunal emite una orden y mandamiento de lanzamiento con el que posteriormente acudirá un Alguacil a lanzar o desalojar al deudor de la propiedad.

El orden de los acontecimientos descritos en este reportaje, así como las posibles alternativas descritas, deben facilitar una idea bastante completa para aquellos que se sientan en riesgo de perder su residencia principal. Sin embargo, cada caso es diferente y debe ser analizado por sus méritos, de acuerdo a los procedimientos de ley y a los criterios de cada institución bancaria.